Stan deweloperski – co to oznacza i co obejmuje?

Stan deweloperski – co to oznacza?

Stan deweloperski to termin określający etap budowy, na którym deweloper przekazuje nabywcy klucze do nowej nieruchomości.

Stan deweloperski to pojęcie umowne, ponieważ polskie prawo nie definiuje go jednolicie. Oznacza to, że zakres prac różni się w zależności od dewelopera.

Mimo pewnych różnic standardowy zakres prac zazwyczaj obejmuje:

• Elementy zewnętrzne: ocieploną elewację, gotowy dach, wstawione okna z parapetami i antywłamaniowe drzwi wejściowe.

• Wykończenie wewnętrzne: otynkowane ściany i sufity oraz wylewki betonowe na podłogach, przygotowane pod docelową posadzkę.

• Instalacje: kompletne rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej (zwykle bez osprzętu) oraz centralnego ogrzewania z grzejnikami.

Zakres prac zależy jednak od typu nieruchomości. Standard dla domu jednorodzinnego jest często znacznie szerszy niż w przypadku mieszkania i może obejmować również schody wewnętrzne, ocieplenie poddasza, wykonanie podjazdu, ogrodzenia czy podstawowe zagospodarowanie terenu.

Co obejmuje stan deweloperski mieszkania?

Chociaż brakuje jednej, prawnie wiążącej definicji, na rynku wykształcił się pewien powszechny standard dla mieszkań w stanie deweloperskim.

Elementy wewnątrz mieszkania

Kupując lokal w stanie deweloperskim, w jego wnętrzu najczęściej zastaniesz:

• Tynki na ścianach i sufitach: Najczęściej są to tynki gipsowe lub cementowo-wapienne, gotowe do dalszych prac. W ofertach o wyższym standardzie ściany bywają już wygładzone i pomalowane na biało, co jest świetną bazą pod docelowy kolor.

• Wylewki podłogowe: Podłogę pokrywa wylewka betonowa (jastrych), która wyrównuje powierzchnię i przygotowuje ją do położenia paneli, parkietu, płytek czy wykładziny.

• Instalacje: Mieszkanie posiada komplet rozprowadzonych instalacji: wodno-kanalizacyjnej (doprowadzonej do kuchni i łazienki, lecz bez armatury), elektrycznej (z rozdzielnią i okablowaniem, ale zwykle bez gniazdek i włączników) oraz centralnego ogrzewania z zamontowanymi grzejnikami. W budynkach z dostępem do gazu standardem jest również instalacja gazowa.

• Stolarka okienna i drzwiowa: Lokal wyposażony jest we wszystkie okna (zazwyczaj PCV) wraz z parapetami wewnętrznymi i zewnętrznymi, a także w antywłamaniowe drzwi wejściowe.

Elementy zewnętrzne i części wspólne

Stan deweloperski to nie tylko samo mieszkanie. W cenie otrzymujesz również wykończone części wspólne budynku oraz elementy przynależne do lokalu:

• Balkon, loggia lub taras: Te przestrzenie zazwyczaj mają już wykonaną wylewkę ze spadkiem i hydroizolację. Często deweloperzy dodatkowo wykładają je mrozoodpornymi płytkami i montują balustrady.

• Elewacja i dach: Budynek jest w pełni wykończony z zewnątrz – posiada ocieploną elewację, kompletny dach z orynnowaniem oraz estetycznie zagospodarowane części wspólne, takie jak klatki schodowe i korytarze.

Czego zazwyczaj NIE obejmuje stan deweloperski?

Warto wiedzieć, jakie prace trzeba będzie wykonać na własny koszt. Zazwyczaj po stronie nabywcy pozostają:

• Położenie finalnych warstw podłogowych (paneli, desek, płytek).

• Montaż drzwi wewnętrznych.

• Wykończenie ścian (np. gładzie, malowanie, tapetowanie).

• Kompletne urządzenie łazienki (tzw. biały montaż, czyli instalacja wanny/prysznica, umywalki, WC, a także położenie płytek i montaż armatury).

• Wyposażenie kuchni w meble, sprzęt AGD i armaturę.

• Montaż oświetlenia oraz osprzętu elektrycznego (gniazdek i włączników).

Pamiętaj, że zakres prac może się różnić. Dlatego przed podpisaniem umowy zawsze wnikliwie przeanalizuj załącznik opisujący standard wykończenia.

Co obejmuje stan deweloperski domu?

Standard deweloperski domu jest zazwyczaj szerszy niż w przypadku mieszkania. Obejmuje on nie tylko sam budynek, ale również jego najbliższe otoczenie, co wiąże się z kilkoma dodatkowymi elementami.

Podobnie jak w mieszkaniu, wnętrze domu ma już otynkowane ściany, wykonane wylewki, wstawione okna z parapetami, drzwi wejściowe i rozprowadzone instalacje. Jednak standard deweloperski dla domu jednorodzinnego jest bogatszy i najczęściej obejmuje dodatkowo:

• Wykończenie zewnętrzne budynku: Kompletny dach z orynnowaniem, ocieplona i wykończona elewacja (np. tynkiem strukturalnym) oraz zamontowana podbitka dachowa.

• Konstrukcyjne elementy wewnętrzne: Wykonane schody wewnętrzne (zazwyczaj w surowej, betonowej formie, przygotowane do dalszego wykończenia) oraz ocieplenie poddasza, jeśli jest ono użytkowe.

• Zagospodarowanie terenu wokół domu: Utwardzony podjazd i dojście do budynku (często z kostki brukowej), a nierzadko również ogrodzenie działki. Czasem deweloperzy w ramach standardu oferują także podstawowe wyrównanie terenu i zasianie trawnika.

To właśnie zakres prac związanych z otoczeniem domu (ogrodzenie, brama, podjazd) najczęściej różni się między ofertami. Dlatego tak ważne jest, aby szczegółowo zweryfikować te elementy w umowie i załączniku technicznym.

Stan deweloperski a stan surowy zamknięty

Na rynku nieruchomości często można spotkać się z dwoma pojęciami: stanem deweloperskim i stanem surowym zamkniętym. Choć oba określają nieukończony budynek, różnica między nimi jest istotna i bezpośrednio wpływa na zakres prac oraz koszty, jakie poniesiesz przed wprowadzeniem się.

Stan surowy zamknięty to wcześniejszy etap budowy. Jak sama nazwa wskazuje, budynek jest już „zamknięty” przed warunkami atmosferycznymi – ma wzniesione ściany nośne, kompletną konstrukcję dachu z pokryciem, wstawione okna oraz zamontowane drzwi zewnętrzne.

Stan deweloperski to znacznie bardziej zaawansowany etap. Oprócz elementów stanu surowego zamkniętego obejmuje on najważniejsze prace wewnętrzne: rozprowadzenie wszystkich instalacji, wykonanie tynków i wylewek podłogowych. W skrócie: stan surowy zamknięty to szczelna bryła budynku, a stan deweloperski to baza gotowa do prac wykończeniowych.

Wady – na co trzeba się przygotować?

Dodatkowe koszty i czas: Cena w umowie to dopiero początek. Należy do niej doliczyć koszty materiałów i robocizny, a nierzadko także projektu wnętrz.

Wykończenie mieszkania to duży projekt logistyczny, wymagający podejmowania wielu decyzji, koordynacji pracy fachowców i pilnowania harmonogramu. Brak doświadczenia w tej dziedzinie może być źródłem stresu.

Ryzyko nieprzewidzianych problemów: Nawet przy najlepszym planie mogą pojawić się niespodzianki – opóźnienia w dostawach materiałów, błędy wykonawcze czy konieczność wprowadzenia zmian w projekcie.

Koszty wykończenia stanu deweloperskiego

Ile kosztuje doprowadzenie lokalu do stanu „pod klucz”? Ostateczna kwota zależy od wielu czynników, ale można przyjąć, że minimalny koszt wykończenia to dziś wydatek rzędu 1000-1500 zł za metr kwadratowy.

Jest to wariant budżetowy – przy materiałach wyższej jakości koszt może wzrosnąć do 2250 zł za m² lub więcej. Na finalną cenę wpływają przede wszystkim:

• Standard materiałów: To największa zmienna. Panele podłogowe mogą kosztować 40 zł/m², ale równie dobrze 400 zł/m². Podobnie jest z armaturą – bateria umywalkowa to wydatek od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych.

• Koszt robocizny: Stawki fachowców różnią się w zależności od regionu i renomy ekipy. Do głównych prac należą m.in. wykonanie gładzi, malowanie, układanie podłóg i płytek, montaż drzwi oraz tzw. biały montaż w łazience.

• Metraż nieruchomości: Im większe mieszkanie lub dom, tym wyższy będzie całkowity koszt, choć cena za metr kwadratowy może nieznacznie spaść przy większych zleceniach.

• Indywidualne potrzeby: Projekt architekta wnętrz, niestandardowe rozwiązania (np. zabudowy meblowe na wymiar) czy konieczność przeróbek instalacji dodatkowo podnoszą ostateczną cenę.

Planując budżet, zawsze warto doliczyć 10-15% rezerwy na nieprzewidziane wydatki. Aby poznać realne koszty, najlepiej zebrać szczegółowe wyceny od kilku sprawdzonych ekip remontowych.

Umowa deweloperska – co warto wiedzieć?

Umowa deweloperska to najważniejszy dokument w całym procesie zakupu. To właśnie ona precyzyjnie określa, co faktycznie obejmuje stan deweloperski, którego definicja – jak już wiemy – nie jest prawnie uregulowana.

Najważniejszym elementem umowy jest załącznik określający standard wykończenia lokalu. Działa on jak lista kontrolna i powinien zawierać szczegółowy opis wszystkich elementów, w tym:

• Rodzaj i klasę tynków na ścianach i sufitach.

• Typ i grubość wylewki podłogowej.

• Model i parametry techniczne okien oraz parapetów wewnętrznych i zewnętrznych.

• Specyfikację drzwi wejściowych (klasa antywłamaniowa, materiał).

• Informacje o instalacjach: rozmieszczenie i liczbę punktów elektrycznych (gniazdka, włączniki), wodno-kanalizacyjnych oraz grzewczych.

• Obecność i rodzaj grzejników – ich brak może być sporym, dodatkowym kosztem.

Przed złożeniem podpisu dopytaj dewelopera o każdy niejasny zapis. Upewnij się, jakiej jakości materiały zostaną użyte i czy masz możliwość wprowadzenia zmian na etapie budowy.

Umowa deweloperska reguluje także proces odbioru technicznego, podczas którego weryfikujesz zgodność wykonanych prac z jej zapisami. Na co zwrócić szczególną uwagę?

• Powierzchnia użytkowa: czy zgadza się z tą w umowie,

• Ściany i podłogi: czy są równe i trzymają pion/poziom,

• Okna i drzwi: czy działają prawidłowo i są szczelne,

• Balkon/taras: czy zachowano odpowiednie spadki do odpływu wody.

Wszystkie wykryte usterki i niedoróbki koniecznie wpisz do protokołu odbioru. To dokument, który zobowiązuje dewelopera do ich usunięcia w ustalonym terminie i stanowi Twoje najważniejsze zabezpieczenie.

Odbiór techniczny stanu deweloperskiego

Odbiór techniczny to niezwykle ważny etap przed otrzymaniem kluczy. Podczas tego formalnego spotkania z deweloperem sprawdzasz, czy nieruchomość jest zgodna z umową i projektem. To ostatni dzwonek na wykrycie usterek, zanim staną się Twoim problemem.

Odbiór wymaga skrupulatności. Twoim głównym narzędziem jest umowa wraz z załącznikiem o standardzie wykończenia – to na ich podstawie zweryfikujesz każdy element lokalu. Co wziąć pod lupę?

• Ściany i sufity: Sprawdź, czy tynki są gładkie, bez pęknięć i wybrzuszeń. Przyłóż do nich długą poziomicę lub łatę, aby ocenić, czy trzymają pion i poziom.

• Podłogi: Oceń, czy wylewka jest równa i nie ma na niej pęknięć. To kluczowe dla późniejszego układania paneli czy płytek.

• Okna i drzwi: Upewnij się, że otwierają się i zamykają płynnie, są szczelne i nie mają żadnych zarysowań na szybach czy ramach. Sprawdź też parapety – ich montaż i stabilność.

• Instalacje: Poproś o sprawdzenie wszystkich punktów elektrycznych (możesz użyć prostego próbnika napięcia), podejść wodno-kanalizacyjnych oraz działania instalacji grzewczej.

• Balkon lub taras: Zweryfikuj, czy jest zachowany odpowiedni spadek, umożliwiający odpływ wody, oraz czy balustrady są stabilnie zamocowane.

Wszystkie, nawet najdrobniejsze wady, koniecznie wpisz do protokołu odbioru technicznego. To oficjalny dokument, który zobowiązuje dewelopera do usunięcia usterek w ustalonym terminie.

Jeśli nie czujesz się na siłach, by samodzielnie przeprowadzić inspekcję, rozważ zatrudnienie profesjonalnego inspektora budowlanego. Jego doświadczenie i specjalistyczny sprzęt (np. kamera termowizyjna) pomogą wykryć wady niewidoczne gołym okiem, a to niewielki koszt w porównaniu z potencjalnymi wydatkami na naprawy.